公募REITs队伍不断壮大。有关统计数据显示，截至5月28日，中国内地基础设施公募REITs市场已成功上市36只产品，其中不动产权类产品21只，收费收益权产品15只，市场整体发行规模突破千亿元大关，达到1184亿元。

　　那么，公募REITs对未来不动产运营将产生哪些影响？

　　第一，盘活存量房资产，优化住房租赁企业融资模式。当前，“消化存量房产和优化增量住房”已成各地出台房地产政策的主流方向之一，部分城市已跑通“国企收储未售新房”模式，核心是“以购代建”，将存量房产转化为保障性租赁住房(以下简称“保租房”)。那么，收购方或者住房租赁企业如何运营保租房？怎样实现“投融管退”？

　　这里面，公募REITs将大有可为：其一，稳定的现金流和回报率是REITs的价值主张，其估值逻辑和住房租赁的商业逻辑更为匹配，因此与住房租赁企业直接IPO相比，资产REITs更灵活，也更合适；其二，凭借稳定较高的出租率和现金流分派率，自2021年7月份保租房被纳入基础设施公募REITs试点范围以来，目前已上市的5只保租房REITs平均涨幅较高，已得到投资者认可和青睐，使扩募更具备可行性；其三，保租房市场需求量大，后期有望迎来各类主体参与保租房REITs底层资产的运营，试点范围也可能会扩容至房地产长租公寓等领域，规模增长可期。

　　第二，转变经营性不动产运营模式，优化房企资产负债结构。我国公募REITs市场正式启航以来，其底层资产已扩容至经营性不动产领域。2023年10月，证监会发布修订后的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，明确将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”纳入底层资产。一个月后，首批申报的中金印力消费REIT等四单项目获批，其底层资产多为购物中心等商业不动产。截至目前，印力、华润、金茂等已经发行了公募REITs，大悦城正紧随其后。

　　对开发商而言，持有购物中心、写字楼等经营性不动产，需要沉淀大量资金，流动性差，运营模式重，经营性业务的EBITDA率和NOI收益率难以平衡。因此，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性。一旦通过出售、分散和打包设立REITs在公开市场出售等方式实现退出，跑通REITs赛道，开发商旗下沉睡的资产会转变为源源不断的现金流，其经营模式也将从重资产运营转变为轻资产服务，同时可带动权益投资，优化房企资产负债结构。

　　第三，底层资产日趋多元化，为资本市场提供更多收益稳健的中长期投资标的。自基础设施公募REITs试点正式启动以来，资产类型由原先的七大类扩展至现在的八大类，现有类型涵盖了产业园区、仓储物流、工业厂房、保租房、清洁能源、高速公路和生态环保，以及新增的消费基础设施，而消费基础设施类别中又包括百货商场、购物中心等多种资产类型。底层资产物业类型日趋多元化，为资本市场提供了更多收益稳健的中长期投资标的，会不断吸引以中长期资金为主的社会资本积极参与。

　　当然，与国外成熟市场相比，当前我国公募REITs市场尚处于起步阶段，但商业不动产领域却已迈出关键一步。若写字楼、酒店、数据中心等成为REITs底层资产，也会对构建房地产新发展模式产生重要作用。

　　展望未来，随着REITs市场建设稳步推进，公募REITs逐步进入常态化发行阶段，不动产运营或将迎来资管时代，为投资者提供更丰富的投资选择和长期投资价值，为中国经济的持续增长注入新的活力。（证券日报）